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    異地養老青睞長三角農家樂

    From: http://www.js-apex.com  (2011-09-29)
    異地養老已經慢慢從一個新詞匯成為了老年人生活中的一個普通詞,而長三角周邊有以蘇州景色得天獨厚,蘇州太湖周邊,西山,東山,三山島及新區、園區的不少地方,已經成為了上海異地養老聚集點。

    異地養老從2002年開始被觀念先進的上海老人接受。有資料指出,上海已經進入一個老齡化社會,2007年上海老年人比重將超過總戶籍人口的20%。而有9.9萬名被訪者希望購買郊區或周邊城市的養老型住宅,此外還有將近1萬人愿意購買郊區或周邊城市的養老型別墅。據調查,昆山、蘇州、嘉興、湖州等上海周邊城市,已形成環上!梆B老房產帶”,以低價來吸引眾多的上海老年購房者。

    盡管上海等大城市的“異地養老”依然是一種無奈的選擇,因為與外國人不同,中國人更多的還是習慣于生活在自己熟悉的地方。不過,異地低廉的房價,對經濟不太富裕的老年人來說,還是有著強烈的吸引力。這種選擇可以比較輕松地解決自己甚至子女最基本的安居問題。而小城市或者鄉村的低廉生活成本,可以讓都市的退休老人花不多的錢而過上相對優裕的生活。

    許多上海老人與家人算了這樣一筆帳:到外 地養老,如果房價適中,距上海也不太遠,那還是很劃算的事。上海老人有退休金,現在又可享受異地養老的政府補貼,老人原來在市區的住房可以轉租而坐收租金。這是直接的收支帳。還有一筆間接的收支帳:如果老人的新居環境優美、空氣清新,老人因群居而身心愉悅,健康長壽,那么,都市老年夫婦只要能多活二至三年,所得的退休金就足以“賺”回購買(或租用)新居的費用。

    在這樣的大背景下,沒有污染、親近自然、交通也相對便捷的上海周邊區域的新型養老房產風靡上海也就順理成章。長三角地區的開發商看中了養老房產這塊肥肉,紛紛把投資目標指向這一朝陽產業。

    長三角最早的異地養老產業萌芽于浙江湖州市的南潯鎮。這里如今已被譽為“中國第一老年城”,全國老齡委稱之為“開創我國社會化養老先河”。這個老年城又名“久安老年公寓”,坐落于古鎮南潯,是浙江省老年公益事業深化改革的試點。1997年,浙江久安公益事業有限公司投資5000萬元興建了這座老人公寓。公寓占地面積近百畝,建筑面積3萬平方米,由老年公寓、老年俱樂部、老年醫療康復中心、江南水鄉一條街和文園等老齡服務設施及產業組成。11年來,先后已有140多位來自長三角各地的老人安居此城。

    上海老人許建貞、邵菊英夫婦1998年賣掉了上海的房子,來到南潯老年城生活。2004年,他們被女兒許新接進自己的別墅,生活了一年左右,就又搬回了老年城。許建貞老人說:″比起別墅,這里更自由,生活更方便,環境也特別好!

    鈕菊艷老人是一名退休教師,老伴去世后,女兒把她接到美國生活。但她適應不了38層的公寓和語言不通的環境,回到國內來到老年城過日子。三年前,她與隔壁房間的沈德坤老人喜結良緣。

    在人們的傳統概念里,似乎只有那些無人贍養的孤寡老人才會選擇養老院。然而,根據最新統計,僅浙江杭州就有近1/4的老年人生活在空巢家庭中。這部分缺少子女照顧的老人的養老需求尤其強烈。越來越多的老人因受不了″空巢″狀態而選擇了養老院。

    據了解,每戶老人只需支付6萬元的住房使用押金和每月300元的管理費后,即可在久安老人公寓擁有一套35平方米的公寓并可永久入住,而押金將在老人搬離或逝世后如數歸還給本人或其家人。


    老年城里的老人平均年齡為76歲,其中年齡最大的95歲,年齡最小的65歲。為公寓服務同時為社區服務是南潯老年城的兩個職能。目前,這里還是上海交通大學和上海市高校退管會的定點離退休教職工療修基地。

    在眾多的“養老房產商”中,“浙江聯眾”可謂奪得頭籌。該公司的第一步是尋找環境優美而又交通便利的鄉村,與村委會簽訂整體合作的協議,對整個村莊進行重新規劃、建設后,不占用集體一分地、不花農民一分錢,利用村民的宅基地重建嶄新的四層小樓,同時完善村莊的配套設施。這些四層小樓,一層歸原來居住的村民使用,二、三、四層則改建成“城仙居”——“城仙居”的含義是:讓城里人像神仙一樣地居住在這里。其經營形式則是公司化的“農家樂”。聯眾公司將“城仙居”以“5萬元至8萬元使用30年”的租讓形式,租給希望到鄉村休閑養老的都市人。結果一炮打響。

    這種城鄉互動,既保護鄉村環境資源,又建設了新農村的全新做法,專家稱之為“聯眾模式”。也有專家分析表示,“城仙居”創意的高明之處,是利用了城鄉間的級差地租,為新農村建設提供了資金,同時為都市居民的異地養老提供了廉價的住房。

    城仙居在浙江臨安天目山取得成功之后,聯眾公司隨即向各地延伸。浙江德清的莫干山、安徽的黃山、四川的九寨溝……目前,聯眾公司已經與15個環境優美的鄉村簽訂了合作協議。根據上海市民的建議,在城仙居模式的基礎上,聯眾公司又在浙江德清莫干山鎮推出了功能更全、居住條件更優的“歡庭”鄉村公寓。歡庭設計成中國傳統的“圍合式建筑”,其最大的特點是“凝聚力”和“個性”相統一。人聚集在一個公共的空間里,既互為個體,又相互聯系,相互照應。滿足了老人對活動場所的“分”與“聚”的要求。大家凝聚在一個共同的大院子里,有亭臺樓閣,有超市、醫療室等完備生活配套。在這里,老人可以找到志趣相投的朋友,或者是對自己彈琴跳舞練太極拳很有幫助的老師。老人們不用再像以前那樣呆在家里一個人看電視,或者在養老院一個人無聊地曬太陽!皻g庭”不但有精裝修的套房,而且有共同的庭院,還將引進瑜珈和太極拳教授,配置醫療服務站,還有一塊專供老人種養時蔬的菜園子。在另一“城仙居”浮玉山莊,還配有一個游泳池、一個門球場,老人們可以在鍛煉的同時找到志同道合的朋友。在“城仙居”春風何村,則有一個500多畝的“都市菜園”,老人可以租下一壟菜地,種上自己喜歡吃的蔬 菜。

    然而,“聯眾模式” 隨即遇到了兩個政策性的問題。一是“城仙居”的產權問題,因為是農民的宅基地改造,而農民與住家間又是房東與房客的關系,因此房客支付的只是租金而非購房款,房客得到的也只是30年的使用權而非房屋的產權。一些購房者因此而猶豫不決,擔心沒有產權的住房在30年使用過程中產生糾紛。這個問題因公證部門的介入而得以化解。所有出資購買30年居住權的都市人與農戶之間都簽訂合約,并有公證部門的公證。

    二是“城仙居”的經營合法性問題!俺窍删印睂儆诠净摹稗r家樂”,基本由農戶經營,屬于“農民利用宅基地房屋自營或出租”性質的經營性活動。對這類經營活動,工商行政管理部門過去沒有明確的法律規定。如果不辦理經營許可手續,屬于無照經營;如果去辦理登記手續,又屬于哪類性質?

    對于第二種問題,上海市于2007年出臺了明確的政策。去年7月2日,上海市工商行政管理局推出了10項惠農措施。其中指出:農民以宅基地房屋自營或出租給他人從事與該經營場所相適應的經營活動,經當地房屋土地管理部門批準,可以作為經營場地予以工商登記。這一政策的出臺,為“農家樂”的經營在政策上給予了正名。

    事實上,“農家樂”的出現是新農村建設下的一大創新成果,不僅提高了農民的經濟收入,還解決了農村勞動力剩余、鄉風文明等社會問題。是新農村建設中一股強大的動力,受到政府的高度重視和支持。

    如今,越來越多的上海市民愿意到鄉村去生活、度假,“農家樂”的出現正好適應了市場的需要。為那些厭倦城市喧囂的市民提供了一個環境優美,民風樸實,實惠便利的新生活方式,這種可以圓一份田園生活情結的生活方式,備受城里人的喜愛。然而,雖然各地的“農家樂”經濟發展迅速,但其發展仍與《土地管理法》中有關內容相沖突!锻恋毓芾矸ā分幸幎ǎ恨r民宅基地是國家或集體無償劃撥給農民的,所以居民不得應用無償獲得的宅基地的土地為自己贏利,也就是不允許農民在宅基地上進行經營活動。而現行《上海市住宅物業管理規定》,包括農村宅基地房屋在內的居住房屋不能作為經營場所登記。這一規定對依托“農家樂”發展鄉村 旅游業、促進農村富余勞動力就業和增加農民收入,都帶來了一定影響。這在一定程度上對農民經營“農家樂”形成了政策障礙和心理障礙。

    2005年,《中共中央辦公廳國務院辦公廳關于進一步加強農村文化建設的意見》中曾強調,要積極發展具有地域特色的“農家樂”旅游項目。胡錦濤總書記在考察崇明島前衛村“農家樂”時也指出:“農家樂”旅游前途無量。這都表明了政府對“農家樂”經營的支持。上海在全國首先在政策上給“農家樂”以明確的政策支持,順應了市場發展規律,也是實實在在的惠農舉措。

    “城仙居”鄉村公寓既然是公司化的“農家樂”,自然也能享受這一政策。浙江聯眾公司負責人為此決定向上海發展。他們到上海周邊的崇明島、奉賢、松江等地考察,覺得在上海周邊建立離上海人生活更近、更方便的“城仙居”,為上海市民提供更優質的清涼鄉村生活。浙江聯眾公司董事長朱為民認為,上海市的政策使他們到上海近郊與農民合作經營“城仙居”吃了定心丸。

    如今,已經有數千戶都市居民生活在各地的“城仙居”中,他們中一老人為多,上海居民占60%以上!奥摫娔J健钡玫搅苏蜕鐣母叨日J可,2006年10月14日,在全國村官大會上,聯眾公司被授予“全國新農村建設突出貢獻獎”;同年10月28日,在北京人民大會堂,聯眾公司再次被推選為“2006年度全面小康與新農村建設中國十大貢獻企業”。

    在“城仙居”快速發展的過程中,上海周邊的長三角地區的養老房產和鄉村養老服務業也方興未艾:長三角地區親情健康養老社區嘉興江南太陽城開盤;無錫崇安居家養老服務中心開張;浙江寧?h康樂居家養老服務中心掛牌;南京首個居家養老服務站在建鄴區南湖街道成立……據不完全統計,在過去的兩年中,長三角地區掛牌成立的“鄉村公寓”和各級“養老服務中心”不少于千個。一批民營企業大膽涉足養老業。浙江溫嶺去年新建成老年公寓20多個。該市朝陽老年公寓一期建筑面積5725平方米,規劃配有健身房、乒乓球室、臺球室、圖書室、影視廳、保健室等設施。浙江三心美德老年公寓總投資達4.8億元,可接納5000名老年人。

    長三角地區的養老產業盡管有了前所未有的發展,但與經濟的快速 發展相比,養老業依然滯后。浙江省社科院社會學所副所長楊建華對長三角養老機構的嚴重不足表示擔憂。他認為,西方國家經濟發展到一定程度后才出現的老齡化問題,在我國已提前出現。這帶來的挑戰在于,公共財政還不足以“包辦”養老機構,亟需社會力量提供“準公共產品”。浙江省老齡科研中心副主任王先益則建議,政府扶持養老服務業,可以采取兩種方式:一是完全開放市場,由市場興辦養老機構,然后以政府購買服務的方式來進行;二是以補貼的方式。王先益認為,“政府購買服務”以及政府補貼床位的方式,是“實打實”的,能增加透明度,杜絕政策漏洞。33trip
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    蘇州三山島農家樂
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